De moderne jeonse die we nu kennen, werd voor het eerst genoemd in de Civil Act van de regering van 1959 en werd vanaf de jaren zestig gemeengoed in heel Korea. Het systeem is ontstaan ​​uit Korea's gebrek aan hypothecaire leningen, sterk stijgende vastgoedprijzen en de behoefte aan particuliere financiering. Jeonse fungeerde als private banking-oplossing voor een oververhitte huizenmarkt, waardoor verhuurders en huurders konden profiteren van een huurovereenkomst. Van de jaren '60 tot de jaren '90 droegen deze private lease-leningen bij aan de economische ontwikkeling van Korea.

Hoewel dit systeem misschien vreemd lijkt voor degenen die niet bekend zijn met Korea, is jeonse van oudsher voordelig voor zowel de verhuurder als de huurder. De verhuurder heeft de beschikking over een aanzienlijk renteloos bedrag om op een hoogrentende bankrekening te storten of andere investeringen te doen. Tegelijkertijd kan de huurder effectief twee jaar huurvrij wonen, terwijl hij meer kapitaal opbouwt om in de toekomst belangrijkere deposito's van sleutelgeld te doen of een onroerend goed voor zichzelf te kopen. Veel Koreanen zien jeonse als een goedkopere huisvestingskosten dan de maandelijkse huur en een cruciale stap in het verwezenlijken van de droom van een eigen huis. Tegenwoordig maakt jeonse in Seoul ongeveer 70% van de lease-/huurovereenkomsten uit.

Hoewel een gezonde jeonse goed werkt, zijn er risico's verbonden aan het overhandigen van zulke grote hoeveelheden geld. De grootste bedreiging voor een huurder is dat de verhuurder de forfaitaire borg niet kan terugbetalen en er dus een gerechtelijke procedure nodig is. De Wet Woninghuurbescherming biedt huurders enige zekerheid, maar het is gebruikelijk om zowel de verhuurder als het bouwregister een financiële due diligence uit te voeren.

Historisch gezien zijn er aanwijzingen dat soortgelijke plannen op het Koreaanse schiereiland werden uitgevoerd tijdens de Goryeo-dynastie (918 – 1392), toen boeren hun land verpachtten in ruil voor goederen of geld. Dit ruilen van land voor contant geld werd later uitgebreid tot een meer uitgebreide pionbemiddelingsregeling tijdens de Joseon-periode (1392 – 1897), waarbij verhuurders geld konden lenen met hun eigendom als onderpand. De eerste officiële vermelding van een jeonse-contract in Korea was in een rapport uit 1910 van de Japanse regering.

Terwijl traditionele huizenmarkten cycli van hoog en laag doormaken, vaak afhankelijk van vraag en aanbod, geldt dat ook voor het jeonse-systeem. Na de financiële crisis van 2007-2008 verlaagde de Koreaanse centrale bank de rente van 5% naar 2%, waardoor verhuurders werden afgeschrikt om het forfaitaire bedrag op spaarrekeningen te zetten. Als reactie op de lage rentetarieven bij banken gaven huiseigenaren de voorkeur aan maandelijkse huurcontracten, wat leidde tot een forse prijsstijging in jeonse-huurovereenkomsten naarmate ze minder gebruikelijk werden. Met de huidige benchmarkrentes van minder dan 1% zien we vandaag een vergelijkbare situatie.

Naast de lage rentetarieven zijn jeonse-prijzen de afgelopen maanden omhooggeschoten, omdat huurders hebben geprofiteerd van een nieuwe wet die hen in staat stelt hun contract met nog eens twee jaar te verlengen. Hoewel bedoeld om jonge huurders te beschermen, heeft de nieuwe wet ertoe geleid dat er nu minder huurwoningen op de markt zijn. Deze uitbreidingen, in combinatie met de terugkeer van verhuurders naar hun eigendommen, hebben geleid tot een tekort aan economisch levensvatbare woningen, waardoor huurders naar een meer conventionele maandelijkse huur werden gedreven.

De huidige onzekerheid rond jeonse heeft geleid tot de vrees dat het op deposito gebaseerde systeem geen toekomst heeft in Korea. In eerste instantie ten goede aan jonge mensen en huishoudens met een laag inkomen, zijn jeonse-leaseovereenkomsten zo duur geworden dat mensen weinig andere keus hebben dan over te stappen op duurdere maandelijkse betalingsplannen (wolse).

Nu de huizenprijzen in bijna tien jaar het snelst stijgen, is onroerend goed nu een enorm politiek probleem en er zijn oproepen gedaan aan de huidige regering om beleidswijzigingen door te voeren om jeonse te beschermen. Hoewel de regering van plan is de huurmarkt voor woningen te stabiliseren door het aanbod van woningen in het hele land te vergroten, zullen we moeten afwachten of het voldoende is om de prijzen te verlagen.

Voor universiteitsstudenten die voor het eerst van huis gaan, pas getrouwde stellen die gaan samenwonen, gezinnen die meer woonruimte willen of buitenlanders die voor werk naar Seoul verhuizen, alle ogen zullen gericht zijn op de voortdurende evolutie van de Koreaanse huizenmarkt en jeonse in het bijzonder .

En dan komt de grote schok, het totaalbedrag dat je moet deponeren voor het recht om dit appartement te huren. In ons geval hadden we geluk! Onze verhuurder vroeg slechts (!) $50.000 dollar. Je ziet het goed, dat is (slechts!) vijftigduizend US dollar als borgsom. In Seoul is dit bedrag vaak nog hoger. Daarnaast betaal je dan ook nog huur!

In ons geval had de organisatie waar mijn vrouw voor werkt een overeenkomst met een bank die een lening wilde geven voor de huur. Maar dit bedrag was tevens het maximum bedrag dat buitenlanders kunnen lenen. 

In andere gevallen wordt deze borgsom door het bedrijf van de expats betaald.

Na beëindiging van de huurovereenkomst moet de verhuurder het volledige bedrag terugbetalen. De rente over het bedrag mag de verhuurder houden.

Lokale kranten in het Engels, zoals de Korea Time en The Korean Herald hebben meestal "property listings". Maar je kunt ze ook vinden op online property portals en expat social media groepen. 

Een van de meest gebruikte online zoekmachines is Naver, een soort koreaanse Google. Als je op deze link klikt en de stad zoekt waar je wilt wonen zie je heel veel onroerend goed te huur. https://new.land.naver.com/complexes?ms=37.3964179,126.6475423,15&a=APT:&b=B2&e=RETAIL 

Iedere makelaar gebruikt deze online tool, met andere woorden, iedereen vist in dezelfde vijver. Toch is het een goed idee om een engels sprekende makelaar te vinden, een afspraak mee te maken en te informeren over je woonwensen. Ze kunnen je gelijk vertellen wat mogelijk is en wat niet. Sommige makelaars zijn gespecialiseerd om voor expats te werken.

Het is ook een goed idee om de advertentieborden in appartementsgebouwen in de gaten te houden, vaak is het slechts 1 makelaar die verantwoordelijk is voor een complex van gebouwen.

Het huren van woonruimte.

Het huren van een appartement vraagt heel veel tijd, energie en meestal een hulpvolle koreaans-sprekende collega of vriend of die Engels sprekende makelaar, die kan helpen met de onderhandelingen en huurcontracten.

Soorten huur (Leases)

De meeste huurovereenkomsten in Seoul worden aangegaan voor een 1 jaar termijn. Huurders dienen minimaal 3 maanden van te voren aan te geven dat ze de huurovereenkomst niet willen voortzetten.

Wolse, Jeonse en Jaga

In de meeste landen besluiten de meeste mensen om een ​​woning of te huren of te kopen, maar Korea heeft nog een derde optie, jeonse genaamd, een intermediair schema dat tussen maandelijkse huur (wolse) en eigendom (jaga) zit. Jeonse is een woningverhuursysteem in Korea waar in plaats van maandelijkse termijnen aan een verhuurder te betalen, een grote forfaitaire betaling wordt gestort voor de duur van het contract. Deze borg, ook wel 'sleutelgeld' genoemd, ligt meestal tussen de 50% en 70% van de waarde van het onroerend goed en wordt na twee jaar volledig aan de huurder teruggegeven. Volgens de wet is jeonse een contract van twee jaar waarbij de huurder de mogelijkheid heeft om het met nog eens twee jaar te verlengen.

Hoe hoger de borgsom hoe lager de huur!

Dit geld wordt gestort op een aparte rekening en wordt volledig geretourneerd aan het einde van de huurperiode. De verhuurder mag de verkregen rente houden. Veel Koreanen die zich dit kunnen veroorloven betalen een zo hoog mogelijke 'key-money', en hoeven dan geen maandelijkse huur te betalen.

De meest voorkomende woonruimte zijn appartementen in torenflats. Vaak zijn dit vier tot acht appartementblokken die relatief dicht bij elkaar staan. De hoogte varieert tussen de 20 tot 60 verdiepingen. De meesten hebben een klein gemeenschappelijk speelterrein en/of recreationele gebieden, waaronder ook met parkeergelegenheid (vaak tot twee verdiepingen onder ieder flatgebouw).

De verschillende soorten accommodatie

Hoewel het appartement de meest voorkomende type woning is, zijn er toch ook nog andere opties voor expats. 

(Serviced) appartementen (Mansion)

Dit zijn multiplex gebouwen met meer dan 5 verdiepingen. Vaak hebben ze op de begane grond (floor 1) faciliteiten zoals kleine supermarkten (CU, 7-eleven, andere soorten winkels en openbaar parkeren.

Dit is een goed alternatief voor expats die maar voor een korte tijd hier verblijven. Meestal zijn ze gemeubileerd en hebben services zoals schoonmaken en een concierge in de foyer. Vaak hebben ze ook voorzieningen zoals een zwembad en een gym. Meestal zijn ze duurder dan non-serviced appartementen.

Officetel

Een officetel is een unit in een torenflat waarin zowel kantoor- als woonruimte te vinden is. Deze appartementen zijn meestal gemeubileerd en zijn populair bij jonge expats en studenten. Het is een mix van kantoren en woonruimte, vaak in 1, 2, of 3 kamers, een hotelachtige kamer en een appartementachtige kamer. 

Prive huizen

Een prive huis is ideaal voor een expat familie, maar helaas zijn deze zeer zeldzaam in een stad. Als je geluk hebt kun je er een vinden in de buitenwijken. 

Villa (Multiplex huizen)

Dit is de westerse stijl mansion, het is een laag gebouw met minder dan 5 verdiepingen. Over het algemeen is de woonruimte kleiner dan de meeste appartement gebouwen.